5 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier commercial à Paris
Investir dans l’immobilier commercial à Paris peut offrir de nombreuses opportunités lucratives, mais cela nécessite une compréhension approfondie du marché et de ses particularités. Avant de vous lancer, voici cinq éléments clés à connaître pour maximiser vos chances de réussite dans ce domaine.
- 1. Plus un local est accessible, plus il est cher
Le prix d’un achat immobilier est un critère clé à considérer lors d’un investissement. Achetez un logement trop cher pour vos moyens, et vous risquez de voir vos économies fondre avant même que votre investissement ne commence à être rentable. Si vous souhaitez acheter du neuf, un bon moyen de mesurer la rentabilité d’un projet immobilier est de faire appel à une plateforme de crowdfunding immobilier fiable afin de connaître à l’avance le taux et l’horizon d’investissement cibles.
Lorsque vous envisagez d’investir dans un local commercial à Paris, gardez à l’esprit que ce n’est pas seulement la taille du local qui détermine son prix, mais surtout sa localisation géographique. Les locaux commerciaux situés dans des quartiers très fréquentés et bien desservis sont généralement plus chers à l’achat, mais ils offrent également une plus faible vacance locative entre deux locataires. Voici quelques exemples de quartiers très prisés et bien desservis à Paris, avec leur prix moyen d’achat pour un local commercial :
- Le Marais : 10 000 €/m²
- Saint-Germain-des-Prés : 12 000 €/m²
- Champs-Élysées : 20 000 €/m²
- Opéra : 15 000 €/m²
Cependant, pour ceux dont le budget est plus limité, il peut être judicieux de considérer des quartiers en périphérie de Paris. Même si le taux de rentabilité est plus faible, ces investissements restent attractifs. Voici quelques exemples de quartiers en dehors du centre névralgique où il peut être intéressant de louer des locaux commerciaux, avec leurs prix d’achat moyens :
- Belleville : 6 000 €/m²
- Montreuil : 4 500 €/m²
- La Villette : 5 500 €/m²
- Boulogne-Billancourt : 7 000 €/m²
- 2. La durée minimale de location est de 9 ans
La durée minimale d’une location de local commercial à Paris est de 9 ans, conformément au bail commercial 3-6-9. Ce type de bail offre à la fois des avantages et des inconvénients pour le bailleur et le locataire. Pour le bailleur, il offre une certaine stabilité et une garantie de revenus à long terme. Pour le locataire, il permet d’établir et de développer son activité sur une période prolongée. Toutefois, il est important de noter que la résiliation anticipée du bail peut être complexe, sauf en cas de faute grave du locataire.
- 3. La rentabilité est la plus élevée
L’un des avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial à Paris est la rentabilité potentielle qu’il offre. En général, la rentabilité d’un bail commercial est plus élevée que celle d’un bien immobilier résidentiel, et assez proche de celle d’un bien immobilier tertiaire. Cette rentabilité est généralement exprimée en pourcentage, en comparant le loyer annuel perçu par rapport au prix d’achat du local commercial. Elle peut varier en fonction de la localisation, de l’état du local et des conditions du marché, mais elle est en général de 4 à 8% (contre 2 à 5 % pour le résidentiel). Il est donc crucial de réaliser une analyse approfondie pour évaluer la rentabilité potentielle de votre investissement.
- 4. Un prix de vente dépendant de la rentabilité du locataire
Si vous souhaitez investir dans le locatif commercial à Paris, choisissez le bon locataire : en effet, le prix de vente d’un local commercial dépend en grande partie de la rentabilité générée par le locataire. Plus cette dernière est élevée, plus la valeur du bien immobilier commercial augmente. Il est donc essentiel de mener des vérifications approfondies sur le locataire potentiel avant de finaliser l’investissement. N’hésitez pas également à protéger vos arrières en vous assurant que le locataire potentiel est fiable et a une solide réputation en matière de paiement des loyers.
- 5. Des clauses plus strictes que dans l’immobilier d’habitation
Dans l’immobilier commercial à Paris, les clauses du bail commercial sont généralement plus strictes que celles présentes dans l’immobilier d’habitation. Les conditions de location, les obligations du bailleur et du locataire, ainsi que les modalités de résiliation du bail sont souvent au bénéfice du bailleur :
- les baux commerciaux offrent généralement moins de protection légale aux locataires, ce qui donne plus de flexibilité aux propriétaires pour ajuster les conditions du bail;
- les coûts d’entretien, de réparation et parfois même les taxes foncières peuvent être transférés au locataire. Cela permet au propriétaire de réduire ses charges financières et de partager les coûts d’exploitation avec le locataire;
- Contrairement aux baux résidentiels, les baux commerciaux peuvent inclure des clauses d’indexation des loyers. Cela signifie que le loyer peut être augmenté périodiquement en fonction de l’indice des prix à la consommation ou d’autres indices économiques.
Il est toutefois primordial de consulter un conseiller immobilier ou un avocat spécialisé pour vous assurer de respecter les obligations légales et contractuelles.